无人驾驶或将引发城市向郊区扩张与房地产变革

　　想象一下，现在是2027年，或者是2037年，这是自动驾驶汽车的时代。城市居民不再自己开车了，而是使用专车服务。街道停车场已被更宽的人行道和自行车道所取代，而开发商正忙着把车库改造成需求更大的住房。

　　麻省理工学院房地产研究中心在一份报告中指出，这是对自动驾驶汽车未来如何影响美国房地产的一个展望。但这并不是唯一。根据这份由Capital One Financial旗下一个部门赞助撰写的报告，尽管回收停车位助长了市中心的建筑热潮，但自动驾驶汽车将鼓励建筑商进一步向城市边缘地带扩展，因为他们相信，购房者由于不必开车，所以将能够忍受更长的通勤时间。

　　在第一个场景中，城市变得更像纽约，有可步行的街道，以及成群的自动车辆用于公共交通。在第二种情况下，它们变得更像达拉斯或凤凰城，这两座城市现在已经成为了郊区的集合。

　　“这是一种两极分化，”Albert Saiz说，他是这篇论文的合著者，该论文还涵盖了零售空间的未来和生产更加经济适用住房的策略等课题。“我认为这两种情况会同时发生。”

　　目前还远不清楚，完全自动驾驶汽车是否已经做好了上路的准备，以及政府将选择如何监管它们。《管理》杂志汇编的数据显示，去年美国25个最大城市的停车罚单、车辆登记和其他相关收入共计50亿美元。各国政府还必须应对这样的可能性：随着车辆成本下降，租车公司可能会给公路造成过重的负担。

　　根据地区规划协会本月的一项研究，在纽约，直到2040年“土地使用规划才会被永性久改变”，以适应自动驾驶汽车。该协会是一个面向都市区的城市研究和倡导组织。

　　尽管如此，Saiz仍然乐观地认为，自动驾驶汽车将会释放出可建造的空间。约翰伯恩斯房地产咨询公司的研究主管Rick Palacios说，开发商已经开始瞄准停车结构、加油站和汽车经销商，押注他们将能够在汽车所有权过时后重新开发这些地点。

　　Palacios还预期自动驾驶汽车将推动郊区扩张，但在他看来，建筑商将从重新开发市中心开始，并在完成停车场和其他遗留地点改造后转向郊区。

　　Palacios在9月份的一份研究简报中写道，房地产市场可能受到的其他潜在影响还包括，无人驾驶汽车将帮助老年人保持独立的时间更长，减缓住房销售，但也会减少对辅助生活设施的需求。由于年龄较大的房主投入资金翻新房子以安度晚年，装修行业可能会得到提振。他认为无人驾驶卡车用于运输材料时，建筑成本将会下降。

　　一方面，很难预测这些变化将如何或何时发生，另一方面很难知道它们将如何影响房地产价值。Palacios说，可开发的土地可能会暂时放缓城市的价格上涨速度，他补充说，一旦重新装修，价值可能会上升。

　　Saiz在一封跟进的电子邮件中说，在人口居住密度已经比较大的城市地区，无人驾驶汽车可能会刺激更多的中产阶级化，并进一步增加房地产价值。另一方面，这些汽车可以通过在郊区创造新的供给，来推动房地产价格上涨。

　　他说：“现在一切都还是未知。”

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