住房市场过剩 一线城市房价却愈涨愈烈

　　深圳11月份楼市涨势凶猛。深圳市规土委12月1日公布的数据显示，11月深圳一手住宅价格为44761元/m 2，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，这也是深圳房价首次超过4万元/m2。深圳网友纷纷感叹，深圳楼价越涨越烈，再次让北上广深不相信眼泪。

　　然而就在12月3日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房报告(2015-2016)》指出，2015年房地产市场库存高企，去库存化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。而事实是，我国住房市场出现“结构性过剩”，对于一线城市来说，供求矛盾依然突出，未来房价还会飙涨。

　　住房市场步入“结构性过剩”时代

　　过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“过剩”时代到来，并且是“结构性过剩”。即目前我国住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。此外，优质住房也存在结构性短缺。

　　通过对比近年来的住房价格指数发现，在2013年和2014年，一线城市与二三线城市之间基本延续了同涨同跌的大趋势，但自2015年开始，中国住房需求的区域分化现象明显加剧。2015年即便是在住房市场逐步向好的二三季度，一线城市的环比大幅上涨与二三线城市的持续震荡之间形成了鲜明的对比。

　　图表：2009-2015年我国商品房销售价格走势图(单位：元)

　　资料来源：前瞻产业研究院整理

　　未来十年一线房价会持续上涨

　　通过研究其它经济体可以看到，在房地产长周期拐点出现以后，人们将继续往大城市迁移，美国、日本都是如此，这是最基本的经济规律。因为那些有才华的年轻人和财富净值人士他们天然的选择到大城市当中去，因为只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台，只有在大城市才可以为有财富人士提供优质公共资源。

　　中国正处在一个增速换挡的时点。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人口继续往大城市迁移的时候，供求矛盾愈加突出，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现，未来10年一线城市房价还会上涨。

　　对此，前瞻发布的《2016-2021年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》建议，对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。